23. Arrendamientos operativos
La mayor parte de los locales donde el Grupo desarrolla su actividad de distribución al por menor se encuentran alquilados a terceros. Dichos alquileres son clasificados como arrendamientos operativos porque, con independencia del plazo de arrendamiento y de los importes satisfechos o comprometidos con los propietarios de los inmuebles arrendados, no se produce la transferencia de los riesgos y beneficios intrínsecos a la propiedad de los mismos.
Debido a la presencia del Grupo en diversos países, a la consiguiente variedad de legislaciones que rigen los contratos de alquiler, a la distinta naturaleza y posición económica de los propietarios y a otros factores, existe una gran variedad de cláusulas que regulan el funcionamiento de los contratos de alquiler.
En muchos casos los contratos de arrendamiento establecen simplemente un alquiler fijo, normalmente satisfecho mensualmente y actualizado de acuerdo con algún índice que corrige los importes pagados por el efecto de la inflación. En otros casos los importes a pagar al arrendador se determinan como un porcentaje de las ventas obtenidas por el Grupo en el local arrendado. Estos alquileres variables o rentas contingentes, pueden tener mínimos garantizados, o establecer ciertas reglas particulares de cómputo. Los contratos de algunos países están sujetos a su actualización periódica a precios de mercado, y en ocasiones dicha actualización se produce cuando la misma supone un incremento de renta, pero no cuando los precios de mercado son inferiores. En ocasiones se pactan rentas escalonadas, que permiten disminuir el flujo monetario de salida de caja durante los primeros años del uso del local comercial, aunque el reconocimiento del gasto se realice de forma lineal (nota 31.2-q). También es frecuente el establecimiento de periodos de carencia para el pago de la renta, con objeto de evitar el desembolso de la misma durante el periodo en que se reforma y prepara la tienda para ser abierta.
Por otra parte, los contratos de alquiler conllevan, en ciertas ocasiones, el pago por parte del arrendatario de ciertas cantidades satisfechas al arrendador que económicamente pueden ser consideradas como una renta anticipada, o de importes pagados a los anteriores inquilinos para que renuncien a sus derechos o los traspasen al Grupo (derechos de traspaso o indemnizaciones de diversa naturaleza) que son registradas como activos no corrientes (nota 13) y normalmente amortizados en la vida de los contratos.
En algunas ocasiones, los promotores de centros comerciales o los propietarios de los inmuebles arrendados efectúan contribuciones para la instalación del Grupo en los mismos, que tienen la consideración de incentivos de alquiler (nota 20), y que se imputan igualmente a los resultados en los periodos de arrendamiento.
En cuanto a la duración de los contratos, también existe una gran variedad de situaciones diferentes. Generalmente los contratos de alquiler tienen una duración inicial de entre 15 y 25 años. Sin embargo, debido a la legislación de algunos países o a los usos habituales para los contratos de arrendamiento, en algunos casos la duración es menor. En algunos países la ley o los propios contratos de arrendamiento protegen la capacidad del inquilino para resolver los mismos en cualquier momento de la vida de estos, comunicando esta decisión al propietario con una anticipación previamente pactada (por ejemplo tres meses). En otros casos, sin embargo, el Grupo se ve comprometido durante la totalidad del periodo de arrendamiento o al menos durante una parte significativa del mismo. Algunos contratos combinan dicho compromiso con cláusulas de salida ejercitables sólo en determinados momentos durante la duración de los mismos (por ejemplo, cada cinco años, o al finalizar el décimo año).
El gasto por arrendamiento operativo se desglosa como sigue:
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2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Cuotas mínimas | 1.333.311 | 1.179.864 |
| Cuotas contingentes | 205.592 | 218.868 |
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1.538.903 | 1.398.732 |
| Cobros por subarrendamiento | 5.960 | 5.301 |
Los pagos mínimos futuros por arrendamientos operativos no cancelables, se distribuyen como sigue:
Pagos por arrendamiento 2012
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|---|---|---|
| Menos de un año | Entre uno y cinco años | Más de cinco años |
| 930.731 | 1.496.517 | 752.524 |
Pagos por arrendamiento 2011
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|---|---|---|
| Menos de un año | Entre uno y cinco años | Más de cinco años |
| 854.274 | 1.288.930 | 679.401 |
